Загородная стройка: с чего начать?

Строительство частного дома должно начинаться, разумеется, с покупки земли. Но вопросам выбора участка, оценке окружения и социальной инфраструктуры, архитектурного потенциала посвящено множество публикаций. Поэтому сегодня углубляться в эту тему не будем, а рассмотрим случай, когда участок уже ваш. И ответим на вопрос: что должно предшествовать старту загородной стройки?

За годы так называемой дачной амнистии требования к оформлению проектной документации для частных застройщиков предельно упростились. Это и плюс, и одновременно серьезный 
минус. С одной стороны, бюрократических барьеров стало меньше. Но обратная сторона медали – «упрощенка» привела к тому, что порой даже не самые демократичные частные дома возводятся по неполной проектной документации, без схем подведения инженерных сетей и с ошибками, делающими объект неликвидным при последующих перепродажах.

1. Предпроектная подготовка

Применительно к большим стройкам предпроектная подготовка – это комплекс исследовательских работ, предшествующий получению разрешения на строительство. Кто должен заниматься 
предпроектными работами в частном загородном строительстве? В коттеджных поселках – девелоперы, выставляющие на продажу участки. Если вы унаследовали или приобрели дом под снос на вторичном рынке, то имеет смысл озадачить вопросом согласований представителей компании, которой доверите проектирование и строительство (если делом занимаются профессионалы – получится быстрее).

Но и тут, во-первых, доверяя – проверяй. Во-вторых, и самим будущим домовладельцам все-таки желательно знать основные организационные моменты.

2. Где получить разрешение на строительство

В соответствии с законодательными из-менениями 2017 года владельцам участков ИЖС нужно получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления. Заявление подается не на-прямую, а через МФЦ или Единый портал госуслуг (такая форма взаимодействия с чиновниками призвана исключить коррупционную составляющую). 
Главный документ, который в обязательном порядке предоставляется заявителем в обозначенный орган, – так называемая СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка, показывающая размещение объекта нового строительства на участке с привязкой к улицам, границам, соседним постройкам и инженерным сетям, а также основные технические параметры (площадь, высота, количество этажей). Такую схему можно нарисовать самостоятельно, от руки, но обязательно в масштабе 1:500. На первый взгляд, процедура проста. Власти не вправе требовать от заявителя каких-либо документов сверх того, что регламентировано Градостроительным кодексом, и обязаны выдать разрешение либо обоснованный отказ в десятидневный срок.

По факту завершения строительства кадастровый инженер готовит технический план (его основное отличие от привычного и устаревшего техпаспорта – в привязке к местности, то есть дом и участок рассматриваются как единый объект). Техплан необходим для постановки на кадастровый учет сформированного в результате строительства объекта недвижимости.

3. Градостроительный план

Нюанс же заключается в том, что упомянутая выше СПОЗУ, без которой разрешение на строительство не получить, разрабатывается на основании градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Последний должен заказывать будущий домовладелец (также через МФЦ или Единый портал госуслуг), а разрабатывают его чиновники местного архитектурного ведомства и затем согласовывает районный архитектор.
Срок подготовки градплана – три месяца с момента подачи заявления. Но на местах, как показывает практика, везде по-разному. В одних случаях никакие документы, кроме кадастрового плана и выписки из ЕГРН, не нужны. В других – чиновники от архитектуры могут запрашивать у застройщика эскизный проект, пристрастно его изучают, требуют соблюдения регламентов, ветографических схем, определенного стилевого соответствия. Хотя следует отметить, что в зону особого внимания обычно попадают объекты, которые на виду – например, в дворцово-парковых пригородах или в районах охраняемой исторической застройки. Общий принцип: чем выше градостроительная ценность территории, тем больше ограничений и рекомендаций, от которых трудно отказаться.

С участками в ДНП и СНТ все, как и раньше, просто: проект не требуется, разрешение на строительство получать не надо, кадастровый учет производится в заявительном порядке. То есть в дачных массивах все риски, связанные с несоответствием проектов нормативам и регламентам (которые могут меняться), требованиям безопасности и санитарным нормам, возложены на будущих домовладельцев.

4. Геодезическая съемка, уточнение границ участка

Если речь об участке ИЖС, без топографической съемки не обойтись. Проводят ее представители специализированных геодезических компаний – кадастровые ин-женеры. Данные топосъемки (подробный план участка с указанием географических координат, границ, особенностей рельефа, коммуникаций и построек) потребуются не только для разработки градплана земельного участка, но и проектировщикам. Причем им удобнее получать информацию не в виде распечатки, а на электронном носителе.

Как правило, представители районных архитектурных ведомств требуют, чтобы топографический план предоставлял заявитель. Но если для обозначенной территории имеются данные свежей плановой топосъемки, проведенной за счет местного бюджета, есть шанс, что частнику платить геодезистам не придется.

В старых дачных массивах, садоводствах и новых ДНП услуги геодезистов также лишними не будут. И дело здесь вот в чем. Предположим, что купленный вами участок годами стоял бесхозным, и соседи, не покладая рук осваивая сопредельные территории, могли не устоять перед соблазном прихватить чужую землю, передвинув свой забор.

В новых массивах несоответствие ре-альных и документальных границ может быть следствием технических ошибок. Вероятные проблемы – несоблюдение регламентированных зон отступа от соседских построек или фундамент, заехавший на чужой участок. Поэтому, если имеются сомнения на предмет соседей и границ – обязательно приглашайте геодезистов, чтобы они поставили межевые знаки, соответствующие ранее произведенной съемке. Услуга платная, но по сравнению с возможными конфликтами и потерянными сотками она копеечная. 

5. Геологическое обследование

Эта процедура не является обязательной для получения разрешения на строительство, но начинать стройку без соответствующих инженерно-геологических изысканий – более чем рискованно. Разобравшись с уровнем грунтовых вод, характеристиками грунтов (в первую очередь их несущей способностью), можно будет проектировать дренажные системы и выбирать оптимальную конструкцию фундамента.

Геологическое обследование – насущная необходимость, когда планируется строительство дома из пеноблоков или кирпича, а участок имеет сложный рельеф с перепадом высот или расположен на проблемных грунтах (торфяник, плывун, глина).

Но вы также рискуете, если, планируя строить деревянный или каркасный дом на фундаменте из винтовых свай, намерены ограничиться пробным завинчиванием сваи (услуга, предлагаемая поставщиками). Данный вид проб не может определить несущую способность грунта, его функция – проверка, сможет ли строительная бри-гада беспрепятственно забить сваи на нужную глубину.

6. Вопросы коммуникаций:  Получение ТУ на подключение к сетям

Важный этап предпроектной подготовки – получение технических условий (ТУ) на присоединение к внешним инженерным сетям. Этот момент требует отдельной пошаговой инструкции. Отметим, что в рамках организованных поселений (коттеджные поселки) такие вопросы решаются коллективно – первичными девелоперами либо объединениями собственников.

Но случается, что по тем или иным причинам строительство линий электропередачи, газо- и водопровода растягивается на годы. Отсутствие электричества пережить можно – это почти всегда временное явление, хотя необходимость пользоваться  генераторами сказывается на производительности труда, а значит, и бюджете стройки.

Если в массиве не предусмотрены центральные водопровод, канализация или газоснабжение, а за основу взят готовый проект, заточенный на подключение к коммунальным сетям, потребуется его адаптация к локальным системам: корректировка теплотехнических расчетов, внесение изменений в инженерные разделы (отопление, вентиляция, электроснабжение) и конфигурацию техпомещений (котельной, узла водоподготовки). Если же проект предусматривет водоснабжение из локальных источников, необходимо контрольное бурение с целью выбора места для колодца (скважины «на песок») и локального очистного сооружения (септика).

Гидрогеологоразведку также желательно производить на начальных стадиях проектирования.

7. Когда начинать стройку?

Разумеется, только тогда, когда в наличии имеется вся разрешительная документация, а рабочий проект, включая инженерные и сметные разделы, готов и выверен до мелочей. Ведь переделки 
и перестройки всегда обходятся неоправданно дорого, тогда как доработки и изменения на стадии проектирования почти бесплатны.

Текст: Филипп Урбан