Стройка под контролем

Дом, который вы сегодня строите, должен долгие годы дарить комфорт и не требовать на завтра незапланированного ремонта. Помочь в этом может технический надзор за ходом строительства.

Стоимость услуг, связанных со строительной экспертизой, может исчисляться и в тысячах, и в десятках тысяч рублей. В первом случае это могут быть разовый выезд специалиста на готовый или строящийся объект, фотофиксация, составление «дефектных» ведомостей, тепловизионное обследование готового объекта. Во втором – поэтапный контроль за работой подрядчиков на всех стадиях: от выборки котлована до внутренней отделки.

Тем не менее практика показывает, что будущие домовладельцы обращаются к независимым (от подрядчика) экспертам только в том случае, если на стройке что-то пошло не так.

Взгляд со стороны

Технадзор – это комплекс мероприятий, в ходе которых привлеченные заказчиком эксперты проверяют работу подрядчика: методично, поэтапно, шаг за шагом. В первую очередь оцениваются соответствие проектно-сметной документации, качество работ и материалов, соблюдение технологий. Заключение специалистов по технадзору становится для заказчика основанием для подписания акта приемки работ. Иными словами, технадзор – это профессиональный контроль, который всегда на стороне заказчика.

Строительный аудит – определение более широкое: аудиторские проверки ко всему прочему позволяют выявлять коммерческую обоснованность и законность расходов на оплату работы и материалов.

Деятельность специалистов по технадзору и аудиту на больших городских стройках регламентируется рядом законодательных актов и нормативных документов. В частном загородном домостроении, которое, как известно, не требует лицензирования, все проще и сложнее одновременно. С одной стороны, компании, ведущие строительство частных коттеджей, имеют в штате инженеров и специалистов по качеству, осуществляющих надзорные функции и контролирующих работу субподрядчиков. С другой – жизнь частным застройщикам упростила так называемая «дачная амнистия», благодаря которой сегодня можно строить вообще без проекта.

На стороне заказчика

Ситуации, когда будущий домовладелец приобретает проект и сам, не имея необходимого опыта, управляет стройкой, встречаются сплошь и рядом: фундамент возводит одна команда, стены – другая, третья занимается отделкой или кровельными работами. На всех этапах могут иметь место отступления от проекта. Если заказчик вдруг решает сэкономить, пригласив более сговорчивых рабочих, то за качество и надежность конструкций не ответит никто. Возможный результат: из-за ошибок, допущенных в ходе строительства, дом, который строили для себя любимого, наспех готовится к продаже.

А теперь поставим на место частного заказчика «знакомого прораба», которому тот доверил стройку и закупку материалов за наличные. В этом сценарии может оказаться, что запланированные прорабом излишки пошли на другой объект, а материалы и комплектующие, предусмотренные проектной документацией, заменены более дешевыми и менее качественными аналогами. Чем в данном случае могут помочь специалисты по надзору и экспертизе? Провести обследование объекта на соответствие проекту (это возможно на любых стадиях), сопоставить фактические расходы со сметами, составить «дефектные» ведомости и подготовить заключение, которое может лечь в основу судебного или досудебного урегулирования спора.

Разумеется, в реальной жизни все сложнее. Призвать к ответу нерадивого строителя можно только в том случае, если факты оплаты материалов и выполненных работ удается подтвердить документально. Соответственно, главный совет экономным частным застройщикам, подряжающим физических лиц: педантично фиксируйте все платежи расписками, выполненные работы – актами сдачи-приемки, а также требуйте у подрядчиков и сохраняйте чеки за приобретенные материалы. Такой контроль как минимум дисциплинирует подрядчиков, не давая им расслабляться.

Пригласив независимого эксперта при покупке или перед подписанием акта приемки готового дома, вы потратите несколько тысяч рублей, зато у вас появится «дефектная» ведомость, которая будет основанием для устранения недоделок, снижения стоимости работ или продажной цены объекта.

Приемка: шаг за шагом

Если строительство далеко от завершения, участок проблемный и проект сложный, имеет смысл подряжать не только строительную организацию, но и независимого специалиста по надзору. В этом случае приемку дома разбивают на этапы, окончание каждого из которых сопровождает подписание соответствующего акта сдачи-приемки.

Отметим основные моменты, когда требуется контроль. Подготовка основания под фундамент, выборка котлована, устройство песчаной подушки, дренажные работы – все строительные дефекты на данной стадии могут стать источником серьезных проблем в будущем. Затем желательно вместе со специалистом увидеть готовый фундамент. Но еще лучше, чтобы эксперт оценил качество арматурных и бетонных работ непосредственно на стадии заливки фундамента. Поставщика бетонного раствора стоит предупредить, что будут сделаны пробы.

В период возведения стен вам также желательно наведываться на стройку, но уже с уровнем и рулеткой, чтобы не дать строителям проявить забывчивость или схалтурить. Самые распространенные дефекты – отсутствие гидроизолирующих подложек (дома любых типов) и армопоясов (дома из газобетона и пеноблоков).

Следующие важные моменты – установка оконных и дверных блоков, кровельные работы. Разумеется, брак на данных стадиях не так критичен, как при подготовке основания. Но если на предыдущих стадиях имели место проколы, ослаблять контроль не следует.

Утепление конструкций, отделочные работы – оптимальный вариант нагрянуть на объект, пока они еще не завершены. Ведь в данном случае не придется вскрывать стены, чтобы проверить состояние строительных конструкций. Незашитые оконные проемы, свободные от облицовки стены и не закрытые цокольными панелями фундаменты на винтовых сваях позволят оценить, какие материалы применялись и как с ними работали.

На стадии приемки объекта в эксплуатацию стоит выполнить и тепловизионное обследование. Оно выявит скрытые мостики холода, дефекты монтажа оконных и дверных блоков, кровельного пирога, а также все места, где строители попросту схалтурили при прокладке утеплителя. Правда, один из самых доступных и результативных методов неразрушающего контроля в строительстве эффективен в зимнее время, когда на дворе минусовая температура, а дом протоплен либо прогрет тепловыми пушками.

Текст Филиппа Урбана