Строим в кредит

По сравнению с имеющимися сегодня сотнями кредитных предложений для покупателей городских квартир количество вариантов ипотеки для частных застройщиков пока не очень велико. Впрочем, банки понимают, что спрос на такие кредиты существует и, по всей видимости, будет расти, и стараются по возможности вводить их в свой ассортимент.

Простота и сложность

Кредит можно получить на покупку земельного участка, на покупку недостроенного дома и, наконец, на строительство. В качестве залога выступает участок, иная принадлежащая заемщику недвижимость или само строящееся жилье – а точнее, так называемое право требования на него.

Все просто. И в то же время в «загородной» ипотеке немало тонкостей, которые делают взаимодействие банка и заемщика, берущего кредит на частное строительство, более сложным, чем в случае с кредитом на приобретение квартиры. В первую очередь здесь играет роль тот факт, что загородные объекты гораздо сложнее подвергнуть оценке, чем городские квартиры. Кроме того, строящиеся дома и земля довольно трудны в оформлении по сравнению с квартирами. Впрочем, такие недостатки системы «загородной» ипотеки, как сложность и недостаточная отрегулированность, могут обернуться и достоинством. Сегодня кредитование покупателей земельных участков и коттеджного строительства, как новая разновидность банковских услуг, отличается гибкостью и индивидуальным подходом к клиентам. Конкретные схемы кредитования каждый раз подбираются по ситуации.

Что дадут?

Итак, кредиты частным застройщикам – на сегодняшний день еще не самая популярная банковская услуга. Тем не менее, кто ищет такие предложения, тот непременно найдет.

Кредиты на строительство дома выдаются на сроки от 1 года до 30 лет. «Загородные» банковские программы обычно предполагают наличие ощутимого первоначального взноса: от 20 до 50%. Кредитные ставки колеблются в районе 11–13% годовых в рублях, 10–12% в долларах, 9–11% в евро. Например, «Банк Москвы» выдает кредиты на строительство под залог имеющейся недвижимости со ставкой от 8% годовых в евро и долларах и от 12% в рублях, «Сбербанк» предлагает ставки 11–12% в валюте, 12–13% в рублях.

Под залог недвижимости можно взять как целевой, так и нецелевой кредит. Целевой кредит связан с дополнительными обязательствами: банк, как правило, оставляет за собой право проверить его использование, то есть через определенное время осмотреть стройплощадку или обязать заемщика представить документы, подтверждающие факт строительства. Нецелевые кредиты часто оказываются удобнее в обращении как для заемщиков, так и для банков: кредиты «на любые цели» часто оказываются единственно подходящими для застройщиков. Однако процентные ставки по этим кредитам выше, чем по целевым – 15–16 % в рублях («Райффайзен-Банк», «КИТ Финанс»).

Приемлемым вариантом для тех, у кого имеющихся средств достаточно для начала работ, но для полного цикла потребуется помощь банка, может быть кредит на отделку. Если отделочные работы минимальны, их бюджет можно уместить в сумму беззалогового потребительского кредита. Но мало кто захочет экономить на комфорте и красоте собственного дома, и поэтому на отделку нередко приходится до половины всех расходов на строительство. И тогда кстати придется ипотека: поставив «коробку», можно зарегистрировать ее как недострой и под этот недострой взять кредит.

Что потребуют?

Основные требования универсальны как для застройщиков, так и для покупателей квартир: подтверждение доходов, страхование жизни и дееспособности, ограничения по возрасту. Но есть в кредитовании частного строительства и свои особенности требований.

В «загородной» ипотеке особенно важна и может быть по-разному решена проблема залога. Как правило, в качестве залога выступает земля, на которой будет возводиться дом. Участок должен быть оформлен в собственность и относиться к землям, предназначенным для садоводства, жилищного или дачного строительства.

Хорошим, надежным залогом считается уже имеющаяся у заемщика (или у его родственников) недвижимость: городская квартира или готовый дом. Требования к залогу предсказуемы: не принимаются объекты, относящиеся к ветхому или аварийному фонду, стоящие в планах на капитальный ремонт, а также уже участвующие в других сделках в качестве залога. Требования к частному дому, используемому как залог, – капитальность самой постройки и ликвидность местоположения. В залог принимаются дома на кирпичных, железобетонных или каменных фундаментах. Они должны находиться в населенных пунктах, в которых есть другие индивидуальные дома и круглогодичная подъездная дорога.

Право требования на строящееся жилье – довольно проблемный залог. Если банки и выдают кредит под него, то требуют дополнительного обеспечения: к примеру поручительства трех лиц или дополнительного залога иной недвижимости до окончания стройки и регистрации нового дома в собственность заемщика. По окончании строительства кредит переоформляется, так как залогом становится готовый объект. Но это уже совсем другая история…

Несмотря на постоянное развитие системы ипотечного кредитования строительства, кредитный путь частного застройщика все еще тернист. Но если есть способ, пусть даже очень непростой, приблизить долгожданное новоселье, разве сложности кого-нибудь остановят?

Текст Павла Чернякова